A. GENEL OLARAK
02.02.2019 tarihli ve 30674 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin (“Uygulama Yönetmeliği”) birçok hükmü, 05.09.2024 tarihli ve 32653 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile değiştirilmiştir. Bu kapsamda, Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan esaslı değişikliklere ilişkin açıklamalarımız aşağıda yer almaktadır.
B. ESASLI DEĞİŞİKLİK YAPILAN MADDELERE İLİŞKİN İNCELEME
• Uygulama Yönetmeliği’nin “Tanımlar” başlıklı 3. maddesine, “Yeşil OSB” tanımı eklenmiş ve Yeşil OSB kavramı, “Kaynak ve enerji verimliliği, yalın üretim, endüstriyel atık iş birliği ve çevreye duyarlı uygulamaları ile öne çıkan; çevresel, ekonomik, sosyal ve yönetimsel açıdan Bakanlıkça belirlenen kriterler çerçevesinde Türk Standartları Enstitüsü tarafından sertifikalandırılan OSB’ler” olarak tanımlanmıştır.
• “İlk başvuru ve yer seçimi” başlıklı Madde 4’e Fıkra 2 hükmü eklenmiş olup, yapılan bu düzenleme uyarınca, yürürlükteki 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında sanayi alanı olarak belirlenmiş yerlerde, planı onaylayan idarenin görüşünün alınması ve imar planına esas jeolojik ve jeoteknik etüt yapılması kaydıyla OSB yer seçimi işlemi yapılmadan OSB alanının Bakanlık tarafından kesinleştirileceği hususu eklenmiştir.
• Madde 9 fıkra 2’ye “Bakanlık doluluk oranının tespitini ve müteşebbis heyete dahil olacak katılımcıların seçilmesi için toplantı çağrısını resen yapabilir.” cümlesi eklenerek Bakanlığa resen toplantıya çağırma yetkisi verilmiştir.
• “Genel Kurul” başlıklı Madde 11 fıkra 3’te yer alan “Bakanlık, belgelerin tamamlanmasını takip eden 15 gün içinde ilk genel kurulu toplaması talimatını OSB’ye bildirir. Yönetim kurulu, ilk genel kurulu, Bakanlık talimatının tebliği tarihini takip eden 6 ay içinde toplar.” Hükmünde yer alan 6 aylık süre 3 aya düşürülmüştür.
• “Genel kurul toplantısına çağrıya yetkili organlar” başlıklı Madde 13 fıkra 3’e “Toplantı tarihi başvuru tarihinden itibaren en geç 2 ay içinde olacak şekilde belirlenir.” cümlesi eklenerek genel kurul toplantısı yapılmasına ilişkin olarak Dört katılımcıdan az olmamak şartıyla, toplam katılımcı sayısının en az 1/4’ünün başvuru yaptığı başvuru tarihten itibaren belirlenmek üzere 2 aylık süre sınırı konulmuştur.
• “Genel kurulda oy hakkı ve temsil” başlıklı Madde 19’a “Vekaleten katılım sağlanamaz.” cümlesi eklenerek toplantıya genel kurula vekaleten katılım sağlanamayacağı düzenlenmiştir.
• Madde 23’te yer alan müteşebbis heyetin ve genel kurulun görev ve yetkilerine:
- OSB mülkiyetindeki sanayi parsellerinde üstyapı inşa edilmesi, parsellerin üstyapılı kiralanması veya üstyapılı satılmasına dair prensipleri belirlemek.
- Bakanlıkça izin verilmesi halinde, Ek-3’te yer alan taahhütname alınarak imar uygulamasına dahil edilecek taşınmazlara ilişkin karar almak.
- Bölge müdürlüğü tarafından hazırlanan, olası bir afet durumunda iş sürekliliği hedeflerine uygun olarak, değer yaratan faaliyetlerini sürdürebilmesini, kurtarabilmesini veya eski haline getirebilmesini sağlamaya yönelik iş sürekliliği planını onaylamak.
fıkraları eklenerek müteşebbis heyetin ve genel kuruların görev ve yetkileri genişletilmiştir.
• “Yönetim Kurulu” başlıklı Madde 25 fıkra 1’e “Beşinci üye, müteşebbis heyetin talep etmesi halinde Bakanlık personeli olabilir.” hükmü eklenerek 5. üyenin Bakanlık personeli olabileceği düzenlenmiştir.
• Madde 36’da yer alan imar plan yapımı ve hesaplamada hem içerik olarak hem sayısal olarak değişiklikler gündeme gelmiştir. Yeni yönetmeliğe göre:
1) Sanayi alanlarının %15’i stratejik yatırımlar için ayrılabilir.
2) Yapılaşma koşulları, ortak kullanım alanına göre belirlenir.
3) Ortak alanlarda Emsal 1.00, minimum mesafe 5 m’dir.
4) İbadet alanları ihtiyaçlara uygun planlanır.
5) OSB’de çalışanlar için lojman yapılabilir.
6) Mevcut OSB’ler müktesep hak kapsamındadır.
7) Hizmet ve destek alanları %15’i geçemez.
8) OSB atölye yükseklikleri 12 metreyi aşamaz.
• Madde 38 fıkra 3’e “Hizmet ve destek alanları ortak kullanım alanı olarak değerlendirilmez, değişikliğe konu edilmesi halinde karşılığı aranmaz.” Eklemesi yapılarak, imar planı değişiklikleri, revizyonları, ilaveleri ve onayında hizmet ve destek alanlarının ortak kullanım alanı olarak değerlendirilmesi yasaklanmıştır.
• Madde 41’de yer alan tevhit ve ifraz koşullarına, katılımcı tarafından ifraz sonrası oluşacak parsellerde “Katılımcı mülkiyetindekiler için 60 ıncı maddede belirtilen sürelerde, katılımcıya tahsisliler için 60 ıncı maddeden kalan sürelerde üretime geçileceğini, üretime geçilmeden satış, devir veya temlik edilmeyeceğini, katılımcı şirket ise spekülatif amaçlı işlemlerin önlemesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam % 49’dan fazla pay devri yapılmayacağını, aksi takdirde ifraz işlemi sonucunda oluşacak boş parselleri OSB’ye ifraz işleminin tapuda tescil edildiği tarihteki tahsis bedelinden devretmeyi kabul ve taahhüt edildiğine dair noter tasdikli belgeyi vermesi” şartı ve “OSB’nin başvurusuna istinaden, katılımcının 60 ıncı maddede belirlenen sürelerde, kendisine tahsis edilen parselin 1/4’ü kadar taban alanlı yapıyı tamamlamadan kısmi yapı kullanma izin belgesi alması halinde, mevcut yapının taban alanının dört katının tapuda katılımcıya devredilmesi ve ifraz sonucu oluşan boş parselin OSB’ye bırakılması” şartı eklenmiştir.
• “Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı” başlıklı Madde 42’ye yapılan fıkra 7 eklemesi ile; yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve işyeri açma ve çalıştırma ruhsatında OSB sınırları dahilinde yapılacak iş yeri açılışlarında iş yeri açılış bilgisini OSB’ye bildirme zorunluluğu ilgili vergi dairesi yönünden getirilmiştir.
• “Sanayi parsellerinde yapılacak yapı ve yapı ile ilgili esaslar” başlıklı Madde 43’e fıkra 3-4-5 eklenerek, Emsal (KAKS)’I yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı olarak tanımlanmış, sanayi parsellerinde yapı emsali belirlenirken; çekme ve çatı katı ile kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların toplamı hesaplanacağı ifade edilmiştir. Ardından yönetmelik bu hesaba dahil edilmeyen unsurlar:
1) Bodrum katlar,
2) Asma kat,
3) Taban alanına dahil edilmeyen kullanımlar,
4) 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu yangın merdiveni ile yangın güvenlik holünün 6 m²’si,
5) Mekanik ve elektrik tesisat bölümleri, ışıklıklar, asansör boşlukları ilgili mevzuat, standart ya da 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre hesap edilen asgari alanları,
6) Bodrum katlarda yapılan sığınak, bacalar, şaftlar, kömürlük, yakıt ve su depoları, jeneratör ve enerji odasının ilgili mevzuat, standart ya da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre hesap edilen asgari alanları,
7) Bahçede yapılan açık otoparklar ile bodrum veya çatıda yapılan zorunlu otoparklar,
8) İbadethanelerin 300 m²’si,
9) Galeri ve atrium boşlukları,
10) Giriş yapıları,
olarak sayılmıştır.
Devamında ise giriş yapılarının, sanayi parseli büyüklüğüne göre belirlenen en fazla inşaat alanları aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
1) 3.000 – 5.000 m²’lik parsellerde 30 m²’dir.
2) 5001 – 20.000 m²’lik parsellerde 60 m²’dir.
3) 20.001 – 100.000 m² ’lik parsellerde 90 m²’dir.
4) 100.001 m²’den büyük parsellerde 120 m²’dir.
• “Kredi kullanımı ve türleri” başlıklı Madde 50 fıkra 4 hükmü ile öngörülen krediye mahsuben avans verilemeyeceği hususu “OSB tarafından talep edilmesi halinde şartları sözleşmede belirtmek ve kredilendirmek suretiyle sözleşme bedelinin en fazla yüzde onuna kadar OSB’ye ön ödeme yapılabilir.” şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca, aynı maddenin 5. fıkrasına yapılan ekleme ile, kredilendirme yönünden, Yeşil OSB kriterlerini sağlamak üzere OSB’ler tarafından hazırlanan projelerin Bakanlıkça öncelikle değerlendirileceği düzenlenmiştir.
• Madde 54/A eklenerek OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar Bakanlığın izni alınarak ön tahsis yapılacağı belirtilmiş ve bu maddede ön tahsis detaylı açıklanmıştır.
• Madde 55’te yer alan arsa tahsisine ilişkin hükümler değiştirilmiştir. Değiştirilen hüküm uyarınca, 36’ncı maddenin ikinci fıkrası gereğince ayrılan alanlar hariç onaylı parselasyon planına göre tahsis edilebilir durumdaki parsellerin tümünün OSB, OSBÜK internet sayfasında ve Bakanlık çevrimiçi sisteminde her ayın ilk Pazartesi gününde duyurulacağı, tahsis edilecek parsellerin en az iki hafta süreyle yayınlanacağı ve ilanda belirtilen son tarihe kadar OSB tarafından talepler toplanacağı, son olarak arsa tahsis başvurularının Bakanlığın çevrimiçi sisteminden yapılmasının zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. Hükmün 2. ile 9. fıkraları arasında ise taleplerin ve ihalelerin değerlendirilme ve yapılma usulü detaylı bir şekilde açıklanmıştır.
• “Ödemelerin zamanında yapılmaması” başlıklı Madde 59’a göre, ödemelerin zamanında yapılmaması durumunda gecikme süresi için ödenmeyen tutara Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen oranda gün esasına dayalı olarak gecikme zammı uygulanacağı değiştirilerek ilgili mevzuatta düzenleme bulunan haller dışında, 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde yer alan gecikme zammı oranından az, bu oranın bir buçuk katından fazla olmamak kaydıyla genel kurul/müteşebbis heyet tarafından belirlenen gecikme faizinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
• Madde 60’ta yer alan arsa tahsis sürelerine ilişkin düzenlemede yapı ruhsatı almış ancak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış katılımcıya Bakanlığa başvurusu üzerine toplamda 3 yılı geçmemek üzere Bakanlık tarafından uzatma verilebileceği hükme bağlanarak Bakanlığın başvurusu şartı getirilmiş ve 2 yıllık süre 3 yıla uzatılmıştır.
• Madde 61’de yer alan katılımcıların “satın aldığı parsellerin tapu kayıtlarına geri alım hakkı şerhinin konacağı” kuralı ‘’Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsaların hiçbir şekilde amacı dışında kullanılamayacağı” şeklinde değiştirilmiştir.
• Madde 61 fıkra 5’te spekülatif işlem düzenlenerek arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, parsel tahsisi yapılan şirketin paylarının spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam %49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususuna yer verileceği hükme bağlanmıştır. Ayrıca maddenin devamında parsel tahsisi iptali anlatılmış ve OSB’nin, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında şirketin ortaklık payları üzerine yaptığı incelemede, onay alınmadan şirket ortaklık paylarında, şirket paylarının %49’unu aşan değişiklik yapıldığını tespit ederse spekülatif işlem olarak değerlendireceği ve parsel tahsisini iptal edeceğini belirtmiştir.
• Madde 62’de yer alan arsa tahsisinin iadesi veya iptalinde Katılımcının istediği zaman parsel tahsis işleminden vazgeçebileceği hükmü katılımcının, 60 ıncı madde de belirlenen süreleri içinde istediği zaman parsel tahsisini iade edebileceği şeklinde değiştirilmiştir.
• Madde 63’te yer alan Katılımcının tesisini kiralama şartlarına, kiralanacak tesisin geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl sürenin geçmiş olması şartı eklenmiştir.
• Madde 65’te yer alan Alt yapı tesisleri kurma ve işletme hakkında OSB’lerin, faaliyetleri için anonim şirket kurabileceği ya da kurulu bir anonim şirkete ortak olabileceği, Bakanlıktan uygun görüş alınması ya da genel kurul/müteşebbis heyette karar alınması şartına bağlanmıştır. Ek olarak Teknoloji geliştirme bölgeleri anonim şirketi ile, OSB’lerin diğer OSB’ler ile ortak kuracakları şirketlerde hisse çoğunluğu şartının aranmayacağı, Teknoloji geliştirme bölgesi yönetici şirketleri hariç OSB’nin ortak olduğu anonim şirketler hakkında her mali yıl sonunda bağımsız denetim yaptırılacağı ve denetim raporunun bir nüshasının Bakanlığa gönderileceği belirlenmiştir. Aynı fıkrada OSB’ler tarafından kurulan veya ortak olunan şirkete şirket genel kurulu tarafından alınacak sermaye artırımı kararı dışında herhangi bir paranın aktarılamayacağını ve ödünç ilişkisi kurulamayacağını hükme bağlamıştır.
• “Kapsam ve ihale usulleri” başlıklı Madde 71’e göre Bakanlığın gerekli görmesi halinde desteklediği OSB projelerinin mühendislik ve müşavirlik hizmetlerini de kredilendireceği ve bu kapsamda kredilendirilecek mühendislik ve müşavirlik hizmetlerine ilişkin tüm sürecin Bakanlıkça yürütüleceği hükme bağlanmıştır.
Bilgi ve değerlendirmelerinize sunarız.
